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初心者 産業用太陽光発電 収支について

2017/06/09 08:20(1年以上前)


太陽光発電 > 太陽光発電 なんでも掲示板

皆さんお教えください。
売電価格24円でプラン組んでおり物件検討しております。
そこで質問です。
物件はほぼ利回り10%程度確保できますが経費 例えばメンテナンス費用 減価償却税等かかりますので借入期間15年でシュミレーションすると借入期間中はほぼ手残りはありません。みなさんはどんな状況なのでしょうか?
借入期間終了後の収益を求めてらっしゃいますか?
すみませんお教えください。

書込番号:20953039 スマートフォンサイトからの書き込み

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クチコミ投稿数:2532件Goodアンサー獲得:188件 CIS 165*300発電所 記録 

2017/06/09 10:22(1年以上前)

スレ主さん

>借入期間終了後の収益を求めてらっしゃいますか?

当方は、49.5kWの三相CISシステムです。

表面利回りのような机上・計算上の数字うんぬんは重視してません。
借り入れ期間後うんぬんより、20年間の売電量の総合計をベースにし、それから返済分(一応15年ですが、繰り上げ返済を目論んでいます)、固定資産税、パワコン交換費用(必須)、メンテナンス料(ざっくり)民間保険会社の保険料、等々差し引いて、ざっと20年間の売電総合計に対して40%程度の純利益(通帳に残となる分)を目指しています。

本当はさらに雑草対策費用等もあるでしょうが、現状は廃材利用や自力での草刈り(農作業のついで仕事で)済ませており、さほどの出費にはなっていません。
自走式草刈り機等も考慮していますので、この後はもう少し費用分が大きくなる可能性もあります。

スレ主さんの場合、単価が24円ですので、最低でも50%増し以上の過積載システムを構築したいところですよね。

書込番号:20953232

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クチコミ投稿数:2532件Goodアンサー獲得:188件 CIS 165*300発電所 記録 

2017/06/09 10:25(1年以上前)

失礼しました
過去の履歴、確認しましたら、74kWの過積載システム構築の方でしたね。

書込番号:20953235

ナイスクチコミ!1


AKUCIAさん
クチコミ投稿数:500件Goodアンサー獲得:25件

2017/06/09 11:14(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん
お元気ですか

太陽光発電を設置する目的は人それぞれでしょうネ
 私の場合はこの土地(500u位)を貸していたのを返された(高齢の為できなくなった)
  そして草むしりをするのは嫌だ...
  ローンを組んでも 太陽光発電かな? もっと良い案が有れば考え直しますが...
そんな訳です

書込番号:20953284

ナイスクチコミ!1


クチコミ投稿数:2532件Goodアンサー獲得:188件 CIS 165*300発電所 記録 

2017/06/09 13:32(1年以上前)

スレ主さん

>借入期間15年でシュミレーションすると借入期間中はほぼ手残りはありません

そんなに厳しいですか??

74kWですので、49.5kWの約1.5倍。
よって単価24円でも、ほぼ非過積載の標準システムの36円案件に匹敵する売電量に迫るかと思います。
(ここではCISと結晶系の効率差による差分は考慮せずに)

当方の場合は、年間で売電額は約280万円ほどで、稼働3年目ですが、固定資産税や返済分等差し引いた実質的純利益は、現在400万円弱程になってます。

スレ主さんの過去の履歴を拝見すると、約1200万円のシステム構築ですので、当方の1800万円案件よりも返済分は小さくかなりコスト的には有利かと思われます。

もう少し手元に残る分があるはずかと踏んでいますが、詳細な収支シミュレーションするとそんな感じになってしまいますか?

書込番号:20953540

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クチコミ投稿数:55件

2017/06/09 22:30(1年以上前)

>CIS愛好家さん
ご返信ありがとうございます。
そうです。過積載74.7kw検討していました。しかしながらパネルの信頼性 販売会社のプラン作成に疑問がありまだ躊躇しております。
確かに収益性は高いのですが…
他者の太陽光発電も検討いたしておりますが借入期間15年はあまり収益性は高くありません。悩んでおります。

書込番号:20954736 スマートフォンサイトからの書き込み

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クチコミ投稿数:55件

2017/06/09 22:33(1年以上前)

>AKUCIAさん
そうですよね。各個人で案件に対するアプローチは違いますよね。
私は収益性重視で他のマンション収益とポートフォリオを形成したいのですが…

書込番号:20954744 スマートフォンサイトからの書き込み

ナイスクチコミ!2


クチコミ投稿数:55件

2017/06/09 22:39(1年以上前)

>CIS愛好家さん
1200万での収益性は非常に高いのですが、プランシュミレーションとパネルの信頼性及び施工業者の信頼度が薄く悩んでます。
他の物件は利回りは良くても実質利回りはよくありません。
24円案件はかなりの売れ行きと聞いておりますが皆さん購入後は後悔されてないのでしょうか?

書込番号:20954765 スマートフォンサイトからの書き込み

ナイスクチコミ!0


SAXRSさん
クチコミ投稿数:452件Goodアンサー獲得:55件

2017/06/09 23:41(1年以上前)

2回目ですね。

私も同じように、24円の低圧野立てを今進めています。
ただ、私の場合は分譲案件ではなく、一から立ち上げた感じです。
分譲案件に比べると実利回りも良く、自由設計が可能ですが、土地の農地転用から測量、造成整地、隣地説明、景観法対処、融資検討と、非常に手間と時間がかかるのがネックです。
私はこれらの苦労を経験したので、条件さえ良ければ分譲もアリかなと思ってしまいます。

確か、パネルやシステム構成は変更できないとのことゆえに、悩みどころですね。
分譲の場合、完璧を求めることは無理ですので、ある程度妥協も必要です。
分譲案件で最低限気にするポイントは、実利回り、パネルとパワコンメーカー、架台、周辺環境でしょうか。
ただ、待っていてもどんどんいい物件は減っていく一方ですので、決断は早い方がいいと思います。
まだ24円案件があるうちはいいですが、今の21円ではだいぶ収益性は落ちますし、それを業者はさらなる過積載で補って見かけの利回りを維持している印象です。
ちなみに分譲案件は、ほぼピークカットによる発電ロスを計上していないため、過積載率が高ければ高いほど、シュミレーションの堅実性が低くなります。それと影の影響も無視されています。
150%程度の過積載であれば、ピークカット率は年間5%程度ですので、ソーラークリニックでシュミレートしてみてはいかがでしょうか。
こちらの値に0.95をかけた値の方が、業者のシュミレーションよりも信頼性ははるかに高いです(但し、影なし、抑制なしの条件下です)。

あとはご自身で妥協できるかとどうかだと思います。
まぁいいかと妥協できない部分があるのであれば、私なら諦めます。

ご参考までに。

書込番号:20954891

Goodアンサーナイスクチコミ!1


クチコミ投稿数:2532件Goodアンサー獲得:188件 CIS 165*300発電所 記録 

2017/06/10 03:14(1年以上前)

なるほど分譲案件でしたね。

当方もあと数基は何とか設置したいと考えて、分譲案件を含めて東奔西走しましたが、やはりシステムの基本部分は国産もので組みたい、という自分のポリシーに合致する案件が見つからず、結局断念してしまいました。

スレ主さんが、設備への信頼性などで迷わられるお気持ちは、一応分譲案件も検討してきた当方としてもよく分かります。

20年間という長期間は、システムの耐久年月としては短くありません。そのあたりを十分に精査・検討して産業用システムを構築される方は実はそう多くはないと思われます。
御判断が難しい部分ですが、良い方向性へと答えが見つかることを祈ります。

また分譲案件だと土地代を含めて、ということが大きい場合もあり、また必要以上?とも思えるメンテナンスプランが付けられ(これが業者の利益分として乗せられる)、このことで実質的な利回りが低くなる場合も多いかと思います。

SAXRSさんの仰るように、利益分を含めたある程度の許容点を見出して行くしかないかもしれません。
またソーラークリニックのシミュレーションシステムを使った正確な発電量(ピークカット分含め)についてもアドバイスされていますが、同意します。
経験上言えますが、ソーラークリニックのシミュレーションは、おそらくメーカーや業者さんレベルのシミュ値よりはるかに正確な値が算出されるはずですので、実際の収支についてもより確実な値が望めるでしょう。

自分ならこの時期に分譲案件で行くとすれば、SMAパワコン使用とかの高容量過積載の案件を探すかと思います。
国内製パネルのシステムはなかなか見つけることは厳しいかと思われますので、海外製パネルのシステムが必至かと思われますが、ゆくゆくのパネルなどの部材交換等を見込んで、一念発起して電気工事士の免許取得とかされて、将来は自力で何とかメンテナンスを含めたシステムの保全をやり抜いて行くという考え方も無きにしもあらずかと思います。
(自分がもし国内ものでないシステム構築をするとすれば、そのように努めると思います。但しメンテナンスが契約条項として強制的に決められていれば、それは無理なお話しなのですが・・・)

また当方もそうでしたが、SAXRSのように苦労して非分譲案件で頑張る手もなくはないです。
21円案件でも、80kW超えのSMA過積載システムとかなら何とかなるかもしれません。
同じ方向性の苦労を知る者として、今後の良い方向性に向かうことを祈ります。

書込番号:20955136

Goodアンサーナイスクチコミ!1


クチコミ投稿数:55件

2017/06/10 10:23(1年以上前)

SAXRSさん 
ありがとうございます。ソーラークリニック 参考にいたします!!

書込番号:20955690

ナイスクチコミ!0


クチコミ投稿数:55件

2017/06/10 10:28(1年以上前)

CIS愛好家さん
ご回答ありがとうございます。
私もシステムの基本部分での悩みが一番です。
また業者についても地元の業者ではないことから業者のリスクもあります。
非常に悩ましいところです。

書込番号:20955702

ナイスクチコミ!0


SAXRSさん
クチコミ投稿数:452件Goodアンサー獲得:55件

2017/06/10 21:18(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

分譲案件という前提でコメントしましたが、もしかして土地だけ自己所有で、そこに業者任せで設備認定申請、設置という流れでしたでしょうか?
設備認定まで任せてしまった場合、業者を変更することはなかなか難しいのですが、変更認定に時間はかかってもパネル変更はできたはずです(但し、既存の認定パネルよりも変換効率が高いものに限る)。
ダメ元で本当に変更不可能かを、業者に確認してみてもいいのではと思います。

私の場合は、分譲であっても、業者は20年後には廃業してると見込んで導入を考えます。
だからといって明らかに事業継続性が怪しい業者でも気にせず選択するかというとそうではありませんが、メーカー保証の他、民間の保険と定期メンテナンスで万が一をカバーすることを考えるという意味です。
海外パネルであれば、なおここは外せないものと考えますので、もし進める場合は抑えておいてください。

業者は地元かどうかよりも、設置実績と、健全な経営安定性や将来の事業継続性という視点で判断してみてください。

借入期間は利益がでないとのことですが、システム金額から考えると残らない程とは考えずらいです。
高い金利の融資のためとかでしょうか?
海外パネルではかなりハードルは高いですが、銀行や公庫であれば安い金利も狙えますので、チャレンジする価値はあります。

書込番号:20957147

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クチコミ投稿数:48件Goodアンサー獲得:3件

2017/06/11 13:20(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

マンション経営されているという事ですので、表面利回りと、実質利回りの違いはご理解されている前提で記載します。

メンテナンス費用、パワコン交換費用、税金、借入金返済など実際に掛かる経費をを差し引き、返済終了までの15年間でとんとんという状況との事ですが、金利はどんな感じでしょうか。

収益物件をお持ちなら、すでに銀行との取引がある点や物件担保価値よりも借入が少ない様なら借入枠は余ると思われます。その枠を利用すれば、信用もあると思いますので、低金利で借入できると思いますが。
(オーバーローンなら厳しいですが)

中国製パネルで設置における初期投資が安いという事なら、収支がとんとんというのは、そもそも金利が高いのでは?もしくは、シミュレーションが甘い?と想定されます。

不動産は税金との戦いですので、利益が沢山出過ぎるため、税金対策で設置されるなら、とんとんで良いと思いますが、収益目的なら厳しいと思います。

つまり、主さんの太陽光設置の目的次第ですね。

そもそもですが、太陽光収支がとんとんなら、不動産買う方が実質利回りは高いので、不動産の方が儲かると思うのですが。

書込番号:20958950 スマートフォンサイトからの書き込み

ナイスクチコミ!1


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2017/06/12 21:00(1年以上前)

しょう1234さん
SAXRSさん
コメントありがとうございます。

今回は分譲案件です。
モジュール ジンコソーラー315w 185枚 パワコン4.5w SB 4500TL-JP=21
で設備10,090千円 土地2,080千円 造成713千円 電力負担金202千円 経費415千円
売電単価25.92円 予想発電量65,759kwh 売電収入1,704千円
金融機関 日本政策公庫 金利1.8% 期間15年 毎月返済85,635円 年間返済額 1,027,620円
毎月の経費・・・管理費11.5千円 設備償却資産税 11.5千円で試算すると
利回りは12.6%ですが月31,564千円 年間378,768円の収益となります。

おっしゃるように賃収物件保有しており減価償却を見込み購入した方がよいのか...
15年以降の収益を楽しみにした方がいいのか..
悩みます。

書込番号:20962748

ナイスクチコミ!1


クチコミ投稿数:48件Goodアンサー獲得:3件

2017/06/12 22:43(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

思いきって、分譲案件はやめて、ご自身で土地の仕入れからやってみては、いかがでしょうか?

国有地や競売などで、土地を探してもいいですし。

土地は宅地以外なら安いと思いますし、仲介業者が価格に上乗せしているので、分譲は利回りが低くなりがちかな?と思います。

分散して、ポートフォリオ作ることも大事ですが、個人的には、現在の利回りが下がるのであれば、今回の分譲案件をするメリットを感じません。

土地の仕入れから造成まで、分離発注して安くできれば、高い利回りを取れると思いますので、それが出来れば利回りも上がり、金融機関の評価にも繋がりますので、今後の展開も融資を受けやすくなります。

賃貸物件でも、太陽光でも、初期投資を抑える事は重要だと思います。

以上、個人的主観です。

書込番号:20963145 スマートフォンサイトからの書き込み

ナイスクチコミ!2


クチコミ投稿数:48件Goodアンサー獲得:3件

2017/06/12 22:52(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

追記です。
土地は購入する必要もなく、20年〜40年の定借でもいいかもです。
田舎なら、坪10円とか、固定資産税分のみでいいよ。という所もあると思います。

書込番号:20963169 スマートフォンサイトからの書き込み

ナイスクチコミ!2


クチコミ投稿数:48件Goodアンサー獲得:3件

2017/06/12 23:02(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

失礼しました。訂正です。

定期借家は貸主に有利な契約でしたので、
普通の賃貸借契約で、20年などの期間の方がいいですね。

間違いました。

書込番号:20963198 スマートフォンサイトからの書き込み

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クチコミ投稿数:2532件Goodアンサー獲得:188件 CIS 165*300発電所 記録 

2017/06/13 01:41(1年以上前)

スレ主さん

土地の購入費用とその造成費で約280万円。やはりこれが大きいですね。

当方の場合、土地代は父親名義の土地でタダ。造成費用は、自分所有のバックホーがあったので、小型ダンプ数十台分の土砂を運び入れ、父親と共に自力で何とか造成することでその費用を浮かせ、コストを抑えることができました。

分譲案件をやめて、一念発起して土地の調達からやるならば、ネットワークを駆使して安価な土地物件を探し出し、さらに知り合いなどで重機を使って同様のことをしてくれる方を何とか見つけるなどしてコストを極力安く抑える方法を取れると良いのですが・・・。

それから忘れてはならないのが、昨今は地域によっては、野立て産業用ソーラー設置の場合は、その地域の住民の方々を集めて「住民説明会」なるものを行い、事業計画案を通知して理解を得る必要があります。当地域ではこれが産業用ソーラー事業をする際の必須条件となっています。
これがかなり大変のようで、産業用ソーラーをやりたくても、この住民説明会の時点でかなり反対されるなどして、それが理由で断念する方々も少なくありません。
このあたりの必要性の有無についても自治体に確認する必要があります。

土地を自分で調達して一からシステム構築するのも、分譲案件で行くにも、費用面を含めてそれぞれメリット・デメリットがあるかと思います。
しょう1234さんの仰るように、購入ではなく賃貸することも方法の一つですが、契約期限に係る設備撤去等に関しても、言うまでもなく予め話し合っておかないといけないかと思います。

いずれにせよ最終的には、システム選定を含めたスレ主さんの事業への考え方と綿密な収支シミュレーションを行った上での御判断次第になって行くかと思います。

家庭用レベルとはまた違い、産業用ソーラーはいろいろと大変な部分もあろうかとは思いますが、長期事業が盤石なものとして良き方向性へと進んで行きますよう、祈っております。

書込番号:20963489

ナイスクチコミ!0


クチコミ投稿数:48件Goodアンサー獲得:3件

2017/06/13 06:58(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

もう一点、補足がありました。
金利ですが、現状、元利均等返済であれば、元金均等で出来ないか?を政策金融公庫に交渉は可能でしょうか。

合計支払額が少なくなり、その分、実利益が増えますので、メリットです。

また、日本政策金融公庫との取引が初めてであれば、
1.8%という金利は妥当かもしれませんが、すでに取引がある民間銀行の方が金利優遇幅が有るかもしれません。
(過去、民間の方が金利優遇幅が大きく、政策金融公庫の融資を断ったケースもあり)

既存の取引金融機関にも、打診され、金利を競わせてはいかがでしょうか?

国の買取りが保証されている事業ですので、金利はとことん下げてもらわないと。と思います。

個人的には、1.2%以下くらいかな?と思います。

りそな銀行は、不動産でもじゃぶじゃぶだと思いますので、まだ、あたっておられなければ、競合させるのにいいかもです。

「他行さんは、御社よりも更に低い金利を出してくれてます。が、出来れば私は御社とお付き合いしたい、何とか金利を頑張って頂けませんか?」という感じですね。

場合によっては、既存物件を共同担保してでも、金利は下げた方がいいです。


また、CIS愛好家さんがおっしゃる様に、物件が近くにあり、お時間があるなら、重機を借りるか、中古品を購入して自分で造成も楽しそうです。(不要になった重機はネットで海外に売れば損は無さそうです。海外向けに販売しているサイトがあり、国内では二束三文でも、海外なら日本製の評価は高いようです)

専業大家であれば、ですが。。。

兼業で時間的制限があるのであれば、造成工事を複数社に見積りを取り、競合させ、低価格でできる業者を探さなければですが、そのコストと時間的労力をどの様に見るか、ご本人次第ですね。

以上、長々と失礼しました。

書込番号:20963694 スマートフォンサイトからの書き込み

ナイスクチコミ!2


SAXRSさん
クチコミ投稿数:452件Goodアンサー獲得:55件

2017/06/13 20:07(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

分譲案件でしたか。

予想発電量は妥当なところで、この程度の過積載であればピークカットはほぼ0%でしょう(パワコン49.5kWの場合)。
とりわけシステムには目を瞑って、分譲案件にしては実利回りが高い点がいいところですね。
私も分譲案件はチェックしてますが、この他何か不安要素がない限り、今後なかなかこういう物件は出ないのでは?と思います。
(ただ、私的にはもう少し利回りが低くても、システム構成を優先しますが、ここの判断は人それぞれです。)

CIS愛好家さんも指摘されているように、今は各地域で自由にソーラーができない場合も多いので、手間がかかったりするのが嫌なら分譲案件がいいと思います。
住民説明会の他、景観法による植林・低木による緑化義務があったり、排水対策のため砕石施工が義務になってたりと、コスト面でも諦めざるを得ない地域もありますので。。。

公庫の場合は、正に不動産担保次第ですので、1.8%の金利でしたら銀行の方がもう少し優遇されるかもしれません。
銀行は動産担保も視野に入れてくれますので、この辺の違いが金利に反映される場合があります。

今年、他の収益が大きく、減価償却の恩恵を受けたいもしくは課税事業者を選択中なのであれば導入をおすすめします。
ただ、一括償却程の効果は見込めませんので、減税効果の程度と総合的な収益性をよく試算してみてください。

書込番号:20965216

ナイスクチコミ!0


クチコミ投稿数:48件Goodアンサー獲得:3件

2017/06/13 23:50(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

ふと、思いましたが、分譲案件における産業用太陽光において12%という利回りが高い利回りとの事であれば、桁を1つ増やしてみては、いかがでしょうか?

1000万円で一口?であれば、10倍の一億で購入すれば、利益は10倍どころか、設置費用や管理費、その他のコストも下げてもらえると思いますので、利回りはもう少し高くなると思います。

今の段階の試算では、年間利益が37万円ですが、不動産でいえば、築古アパートで、生活保護世帯の一部屋の家賃程の収益ですか、10倍の370万円なら、まとまった収益源になります。

積算法ではなく、収益還元法で見てくれる金融機関なら、融資の可能性も高く、利益率も一口よりも増えるので、その方が良さそうです。

不動産に例えるなら、分譲マンションを1つ買うより、10世帯のアパートを買う方が利益率も高くなり、効率も良くなる。というと分かりやすいでしょうか。

書込番号:20965911 スマートフォンサイトからの書き込み

ナイスクチコミ!0


クチコミ投稿数:55件

2017/06/17 16:35(1年以上前)

しょう1234さん
コメント遅くなり申し訳ございません。


定期借家は貸主に有利な契約でしたので、
普通の賃貸借契約で、20年などの期間の方がいいですね。
とのこと。

20年後についてはまた賃借人と契約でしょうか?
いきなりシステム撤去といった不安はあるのでしょうか?

書込番号:20974619

ナイスクチコミ!0


クチコミ投稿数:55件

2017/06/17 16:38(1年以上前)

しょう1234さん CIS愛好家さん

自分で土地購入行い造成等しシステム構築は
今の自分では動きがとれそうにもありません...
やはり分譲案件で購入を考えております。

書込番号:20974630

ナイスクチコミ!0


クチコミ投稿数:48件Goodアンサー獲得:3件

2017/06/18 01:28(1年以上前)

>バンダレイ桜庭和志さん

定借は期間の定めが終了すると、賃貸人の都合により、解約できるものですが、通常の賃貸借契約は貸主の一方的な理由だけでは、解約できません。

つまり、借主保護の観点から、例えば借主が賃貸料を延滞しているなどの理由なくして、解約できない定めとなっていますよ。

仮に借主が契約を更新したいと言えば、正当な事由がない限り貸主は解約できません。

例えば、貸主が解約して、息子の為に家を建てるという理由でも、一方的な解約は違法となっています。

解約したいのであれば、それ相当の代償を貸主は支払いしなければいけないでしょうね。

なので、20年の賃貸契約満了すれば、更に20年契約の更新をすればよいと思います。

一方、借主は期間の途中でも解約は可能です。

書込番号:20975897 スマートフォンサイトからの書き込み

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クチコミ投稿数:2532件Goodアンサー獲得:188件 CIS 165*300発電所 記録 

2017/06/18 23:19(1年以上前)

スレ主さん

>自分で土地購入行い造成等しシステム構築は今の自分では動きがとれそうにもありません
>やはり分譲案件で購入を

了解です。
24円、または21円という単価でそれなりの利益率を上げるには、やはり過積載率をかなり高めるのが得策かと思います。
そのような高過積載率のシステムによる分譲案件が見つかると良いかと思うのですが・・・。

良い物件が見つかることを祈っています。

書込番号:20978472

ナイスクチコミ!0


クチコミ投稿数:3件

2017/06/28 22:24(1年以上前)

分譲案件としてはあまりいいと思えません。
まずは、発電量が少なく地域がよくないと思います。
私の持っている発電量は62KW過積載30度で9カ月過ぎて7万KW発電しています。
分譲案件なら地域を見直ししたらどうでしょうか?

書込番号:21003476 スマートフォンサイトからの書き込み

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