今更ですが野立ての注意点等を教えてください

Question

２０１５年に新築で家とガレージにＨＩＴを２０キロを乗せて運用しています。今更かもしれませんが、最近、野立てに興味が出ています。売電価格は、２１円と引くのですがパネルも安くなっているので、前みたいにうまみは、ないかもしれませんが、それなりに投資のリターンがあります。普通の会社員なので土地はありません・・・・費用ですが、手元にお金を残しておきたいので、全額ローンを考えています。ただ、２００万程度なら経費としてだせないわけでもないです。①みなさんどのように野立て物件を購入しているのでしょうか？　やはり、エコの輪等で分譲？でしようか？　それとも自分でがんばって、土地を見つけてる？　②　分譲でない場合、近隣への説明等の色々手続が面倒だと思いますが、　　自分でやっているのでしょうか？　　それとも、設置業者にお金を払ってやってもらってる？③　分譲、自分で土地からと、それぞれ注意するべきがあると思いますが　　どのような事を注意すべきでしょうか？　　近隣に大きな木や建物の影の事は、今の家にパネル設置の経験があるのである程度　　認識？知識はあります。　　最近は、連携するまでの月日がかかり、ローンだけ発生して、なかなか連携ができないとも　　聞きました④　その他なにか注意する点があれば、教えて頂きたいです。

SAXRS · Accepted Answer

＞加熱さん昨年土地探しから始まり、土地の農地転用やら確定測量やら周囲への説明やら等を実施し、ようやく最近連係にこぎつけた者です。一言で言うと、「想定以上に大変だった」です。分譲購入か、ゼロから立ち上げるかでメリットデメリットがありますので、参考にしてください。①分譲面倒な土地関係の準備事項を一切業者任せにできます。但しパネルやパワコン等の構成も含め、自由度はないです。また、業者がだいぶ上乗せしているので、リターンも小さいです。注意点として、シュミレーションがだいぶ強気な場合が多く、記載の利回りと実利回りが大きく異なる場合があります。太陽光はあくまで投資！と割り切って細かいことを気にしない人向けな気がしますが、気に入った立地とシステムの物件が出たらすぐに問合せしないと、すぐに売れてしまいます(融資決済の人は、この競争に弱いので不利です)。②土地から探す場合条件に合った土地を探して、システムを自由に設計できる点が魅力です。ただし、事前の土地調査、測量や農地転用、地目変更、周囲への説明会、造成等、面倒極まりないことが多く、設置までの道のりが長く苦労が絶えないです。田舎でも住宅地でも太陽光に反対の人が結構いて、説得に心が折れそうになることもありますので、土地を確保しても、成功の可能性が100％とは言い切れません(私も当初は成功率50％未満と言われた土地でした)。が、成功した場合、達成感が大きいので、苦労するだけの価値はあります。一番のメリットはマージンを取られないので、実利回りが高いことでしょうか。融資に関しては、業者が提携している信販会社、銀行、公庫と、おおまかに3パターンあります。ちなみに金利は、信販>銀行>公庫の順で、融資ハードルはこの逆の順です。銀行、公庫はほぼ不動産担保がないと相手にしてくれませんので、ある程度評価価値のある土地がないと厳しいです。信販が審査期間も短く、割合通りやすいので、信販オンリーで2～3件位なら融資してもらうことは可能です。何件も融資してもらっている人は、銀行や公庫を組み合わせている人が多い印象です。最初に自己所有の評価価値のある土地等を担保にし、2件目以降は先の案件の土地不動産と設備の動産を担保に借ります。もちろんいつか融資上限に達するので、融資枠を増やすために法人設立までする人もいます。知識はないと損します(知らなかったじゃ済まされないことも多いので、最初は分譲から手を出した方が安心かもしれません)。以上、参考まで。

SAXRS · Accepted Answer

＞加熱さん不動産なしですと、自由設計は厳しそうですね。。。自宅土地の評価価値が高ければ、借入金額次第で第二抵当等で貸してくれる場合があります。公庫はハードルが高いので、銀行で相談してみるのもいいです。（但し、公庫も銀行も、事業計画書や詳細な資料等を事前に用意していかないと全く相手にしてくれませんので、ご注意を）分譲案件はコミコミ物件を見つけるのが良策です。よくあるのが利回りが高くても、現金決済限定や、賃貸料・土地代抜き、売電額15％の上納、高いメンテナンス契約必須等です。ただ21円案件は、購入競争がやや鈍ってるので、今が買い時かもしれません。信販会社の金利は、提携している業者によりけりです。私も何件か聞きましたが、2.1～2.9％が現実的な幅ですね。茨城の土地ですが、タダとは言え、150坪で建物その他有り、影有ですか・・・まず、土地代タダというのは大きなメリットです。格安でも坪1万円はするものですので。建物を取り壊す場合、規模にもよりますが、100～200万円はかかると考えておいてください。どちらかというと取り壊し費用よりも、ガラの運搬及び撤去費用が高くつきます。現場を見ていないのでなんとも言えませんが、倒木、伐根もそれなりに費用が発生しますので、土地の整地に少なくとも300万円はみておいてください。それと、影は何時ごろから影響が出るかですね。この夏の時期に、夕方少しかかる程度なら問題ないです。昼過ぎ頃からかかり、3時頃には半分程までかかるようでは、例え影に強いCISでも諦めた方がいいです。それと、宅地であれば農地転用は不要ですが、撤去すればそれは宅地ではなくなるので、雑種地等に地目変更が必要になります。ちなみに宅地よりも固定資産税は確実に上がります。私の個人的な私見で言うと、知人さんの土地よりも、別に土地探しをした方が良いかと思います。

CIS愛好家 · Accepted Answer

スレ主さん当方も49.5kWの産業用ソーラーをやっていますが、親がやっていた農業（温室の花卉栽培）の跡地に設置しましたので、苦労しました。コンクリート基礎付きの鉄骨ハウスの解体代を業者に見積もってもらったら、ざっと300万円。さらに大型の重機が入れない土地だったので、人海戦術が必須となり、さらにもう100万円かそれ以上かかると言われ、結局家族と知り合いを頼んで数か月かけて自力で農業設備を撤去し、トラックを借りてきて10数台分の土砂を運び込み、さらに父親の所有する重機で整地するという、文字通りの完全セルフ工事で乗り越えました。そのようにして数百万円を浮かして事業開始しましたが、36円＋PPSの単価、年間290万円弱の売電事業でも、この初期工事費用を浮かせれなかったなら厳しかったと感じています。（稼働後、売電収入から諸々の出費分を差し引きした純利益をみても、整地台の400万円まで行くのには数年間は要するので）現在の単価ですと、SAXRSさんの仰るように、80kWレベルの過積載で何とか事業収支としては魅力が出てきそうですが、古い建物の撤去や整地を業者頼みにしてその莫大な費用を捻出するようなら、事業としてはかなり厳しい部分もあろうかと思います。一度かかる費用全般を挙げてみて、ざっくりと収支シミュレーションを立ててみると良いかと思いますが、利益的にそれなりの将来性がないと銀行とかは融資をしてくれない可能性が高いかもしれません。よくよく収支計算しつつ御検討される必要があろうかと思います。

CIS愛好家 · Answer

分譲は、土地代や稼働後の諸々の費用と称して、結構な金額を持って行かれることもあるかもしれません。

農地転用は頑張れば自力でも可能ですが、当方は産業用ソーラーの土地を転用する際、地域がら面倒なことがいろいろとあり、土地家屋調査士にお願いしました。
金額は面積によりけりなので、実際に相談すれば良いかと思います。

ソーラー設置する際に最も大切なのは、深い知識と工事実績を持つ設置業者を探すことですが、これが実は簡単ではありません。
が逆に信頼でき得る業者さんを見つけ出せれば、かなりの部分まで任せて行けます。
それでも御自分でもある程度の知識は必要でしょう。

ローンに関しては、信販系か地元銀行かで金利や審査の状況が変わってきます。
金融公庫だと金利が最も有利ですが、潤沢な抵当物件等がないと厳しいかと思います。当方は門前払いでした。

信頼できる地元銀行の融資担当者さんに事業の収支シミュレーションをしっかりと練りながら精査してもらうことが結局は一番確実で、御自分の事業にとっても良いかと思います。（このやり取りの中で、実際にいろいろと見えてきますから）
ある程度の事業計画の青写真ができた時点で相談されてはどうでしょうか。
（ローンの重複の問題も含めて相談してみると良いかと思います）

ただ、売電単価が低くなったこの時期にそれなりの産業用ソーラーにて実利益を上げることは、至難の技とも言える部分かと思いますので、心して取りかかることが必要かとは思います。

gyong · Answer

＞加熱さん①いろいろなパターンがあります。　面倒くさがり屋はエコの輪等で分譲がよいでしょう。　おまかせできますが、業者に数百万円抜かれます。　田畑の場合、農地転用手続きが結構面倒です。山林は造成が必要。不動産や土木の知識があると有利です。　②自分で取り組まれるなら太陽光発電ムラというグループへの参加をお勧めします。　ここのメンバーは自分で説明会をしています。　しげる会という飲み会が不定期であるので参加してみるとよいでしょう。③資金面ですね。自分で資金調達できるか。　分譲はクレジット会社のローンを用意しているので持ち出しの金がありません。　自分ですべてやるなら、着手金として半金を工事前に用意する必要があります。　自分でやる方法のほうがお金の回し方にリスクがあります。その分利回りはよくなりますが、業者が工事途中で飛ぶリスクもありますので。④その他　分譲案件でお手頃の価格は影がかかる、造成費用が余計にかかる、連系負担金が高いなどのデメリットがありますのでよく吟味してください。なお、条件が良く安い物件はすぐに契約済みになりますので速攻のアプローチが肝心です。

SAXRS · Answer

＞加熱さん銀行融資の可能額は、築浅なら建物と合わせての資産価値と、ローン残額次第によります。建物が大手メーカーとか、鉄筋製とかで資産評価額が楽に1000万円越えであればもしかすると可能性アリですが・・・ローン残額次第でしょうか。写真、確認しました。290坪であれば、5～10度傾斜にすれば70～80kWは可能です。290坪というのは幸いですが、おっしゃる通り、倒木と伐根に費用がかさみますし、取り壊す建物も4件ほどありますね。私も伐採は見積もったことがありますが、伐採エリアがざっと120坪位あるので、これが一番の難点。ガラと伐採木の処分費がかさみますので、普通に頼むと全部合わせて400万円でできればいい方かな・・・？知り合い等に土木系の人がいれば安く頼んだりできるのですが・・・土地内の引き込み電柱は、電力会社と契約して土地内建柱を許可していますので、契約を解除してもらって土地外にすることは可能です(契約が20年とか長期契約になってるとやっかいです)。ただ、隣地にも引き込みしているので、土地外に出せても場所を指定はできず、おそらく真南に移動する程度で影の影響は払拭できないかと。電柱よりもやはり建物と北面の森の影が気になるので、高額な土地整地代を支払ってまでやるかと言われれば、私ならやりません。（日当たり抜群！であれば土地の見積り次第でがんばってやりますが・・・）隣地の方から反対されればそれまでですし・・・成功しても分譲案件と実利回りはいい勝負ではないでしょうか。

AKUCIA · Answer

＞加熱さんお邪魔します私の勝手な想像です間違っていましたらゴメンナサイ　上手くいくと良いのですが．．．この土地（つくば市上里）で太陽光発電するのはかなり厳しいかと思いますましてや土地を購入して等．．．激安やただ同然だと贈与税の発生することになる場合あり（200～300万円？）更に固定資産税（年ん万円？）ではこの土地を賃貸で借りる　（地主様が整地する400万円？）月額2万円？～3万円？なら20年後には地主様が元が取れるかな？　20年後更地渡し土地の広さからソーラーフロンティア約80KW　パワコン50KW未満の過積載　（50KW以上の場合キュービクル置場100万円＋主任技術者などその他面倒なためボツ）　設置費用1700万円？　売電金額年間約200万円？　ローン返済15年毎月9.6万円位～10万円？　固定資産税23万円？　何とかなるかな？？　その他いろいろ出てくるかな？ローン借入が？　　上手くいくと良いのですが．．．

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