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住宅ローン、固定か変動か…借り換えか…

[あお55]

現在、地方銀行にて住宅ローン10年固定期間が終了するため、金利の再選択か借り換えするべきか悩んでいます。
アドバイス下さい。

現在50歳
融資残高840万
融資残期間14年9ヶ月
団信はがん8大疾病団信

変動2.125%
3年固定3.05%
5年固定3.7%
10年固定3.95%
(一定の条件クリアで上記金利から最大-0.2%割引)

再度10年固定を検討していましたが、問い合わせたところ上記の金利で以前の金利よりも倍以上になっていて躊躇しております。地銀からは変動を勧められました。
借り換えも検討していますが、融資残高が少ないことと、50歳ということもあり団信などを考えるとメリットはどうなんでしょうか…

皆様からのアドバイスを頂けますでしょうか。
また借り換え先でおすすめなどありましたら教えて頂けると幸いです。

書込番号：26449466　スマートフォンサイトからの書き込み

[sandbag]

＞あお55さん
借り換えが有利になる目安

「残高×金利差×残年数 ＞ 諸費用」

例：金利差1%なら → 840万×1%×15年＝約126万円の利息差
諸費用が50〜70万なら、差し引き50万円以上のメリットになり得ます。

■現実的な最善策
「今の地銀で変動（2.125%）に変更 ＋ 繰り上げ返済を積極活用」
理由：
1.団信（がん・8大疾病）を維持できるのが最大メリット
2.50歳という年齢を考えると、この保障は非常に重要
3.残高840万・残15年なら、変動でも金利上昇の影響は限定的
4.余裕資金で繰り上げ返済すれば、金利リスクを実質的に下げられる

■もし借り換えを検討するなら
現時点で比較的条件が良いネット系銀行：

・auじぶん銀行 … 変動最低水準、がん団信無料付帯あり
・住信SBIネット銀行 … 疾病保障付き団信の選択肢が豊富
・PayPay銀行・楽天銀行 … 低金利だが団信は基本的なもの

※ただし現在の8大疾病団信と同等の保障を付けた場合の実質金利を必ず比較してください。

最終的には団信の保障内容を最重視した上で、借り換え先の実質コストを試算してから判断されることをおすすめします。
無料で試算してくれるFP（ファイナンシャルプランナー）への相談してみては。

FP例
・マネーキャリア https://money-career.com
・保険チャンネル（SUUMO家とお金の相談） https://hokench.com/
・オカネコ https://okane-kenko.jp/
・モゲチェック https://mogecheck.jp/

書込番号：26449520

[RBNSX]

固定、変動いずれも大幅上げが予告されてます。

書込番号：26449560

[あお55]

とても詳しく教えていただきありがとうございました！
地銀と交渉したところ10年固定2.25で提案が来ました。まだ金利は高いですが手数料、団信などを考慮すると、一番いいと判断し現在の銀行のままでいこうと思います(^^)＞sandbagさん

書込番号：26458844　スマートフォンサイトからの書き込み

[sandbag]

＞あお55さん
最初に提案された条件（10年固定3.95%）からだいぶ利率が下がっていますね。
良い条件を引き出せたかと思います(^^)

書込番号：26458851

金利が安いのは半年だけ？

[おーしゃま]

新生銀行は最初の半年だけ金利が安いのですよね？

書込番号：20067857　スマートフォンサイトからの書き込み

[なびぃ２号]

そうです　変動金利はお勧めできませんが、固定金利は大変お得だと思います　私はここしか審査を通りませんでしたが満足しています

書込番号：20087637

[mmm1mmm]

新生銀行の変動金利で契約したのですが半年後から１．１５％になります。
皆さん注意してください

書込番号：23875803

[squider023]

これはどういう仕組みで上がるんでしょうか？
ホームページで確認してもそのような情報書かれていなくて、、、
詳しい方、また実際に借りられている方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

書込番号：24307482

[LEDPORSCHE2]

変動金利を選択すると、最初の半年ダケ…安い金利であり、半年後には普通の金利になります…所謂ツリですね。

当初…というのが曲者で、私も引っかかリました。HPの記載も分かりにくいですよね。ウソではありませんが、誤認を招く表記・ルールに感じます。
この部分の担当者からの説明は一切ありませんでした。ちゃんと理解していない「客側が悪い」との新生銀行側の見解だと思います。

ただ、金利が上がっても「住宅ローン減税控除」で還付されるので、大した損害はありませんので、何年後かに、規定に基づいて手数料(5,500円)を払い、長期の固定金利に変更しました。ネットで変更処理は月毎に可能です。

書込番号：24311296

[squider023]

＞LEDPORSCHE2さん

返信ありがとうございます。

なるほど！
たしかに住宅ローン控除等でそこまで痛手にはならないですね。


コメントの中で一点わからないところがあり
半年たったあとの「普通」の金利とはどれを参照していけば良いのでしょうか？

書込番号：24311307　スマートフォンサイトからの書き込み

[LEDPORSCHE2]

公式HP＞最新の金利＞当初借入金利適用期間終了後の「住宅ローン基準金利」
がベースとなります。(※5/1現在で、変動1.55%、固定(20年)1.95%)
その基準金利から、各種優遇条件(適用金利)により金利を下げてくる…という仕組みです。
この金利を下げる適用金利(複数あり)が曲者で、人(条件)によって違うのですかね？
公式HPに書かれている金利とは実際は違いました。

又、基準金利は新生銀行が独自に決めるもの…なので市場金利が下がっても下がりません。
これにより、半年後には当初の金利より高い金利となる「カラクリ」です…。
ただ住宅ローン減税控除の還付を考えると、金利が安いと還付される金額も減るので、微妙な所を設定しているようでした。
又、小さい字で…ローン残高が500万円未満となると、優遇される適用金利がなくなって、金利が実質「高くなる」…という条件もついていました。
これも、新生担当者は説明しません。

よって、�@ローン減税控除期間は繰り上げ返済は一切おこなわない。�A最後の残高500万は現金用意して一括返済…が有効かと思います。

書込番号：24311637

[squider023]

＞LEDPORSCHE2さん

なるほど、、すごく参考になりました。
ありがとうございます。

> この金利を下げる適用金利(複数あり)が曲者で、人(条件)によって違うのですかね？
公式HPに書かれている金利とは実際は違いました。

このあたりは公式HPを確認すると
-1.1%(変動フォーカス)と記載されていますが、実際と違うならしっかりと確認する必要がありそうです。

> ローン残高が500万円未満となると、優遇される適用金利がなくなって、金利が実質「高くなる」

実はこの辺りはチェックしておりました。
にしても目立たないのでイヤらしいですよね、、

書込番号：24312260　スマートフォンサイトからの書き込み

[LEDPORSCHE2]

＞squider023さん

実際に契約して気になった3点を追記します。
1.アプラス(提携先)のコールドカード加入の強要→契約時に必須との事で加入させられました。後日、行員より必須では無いとの言質が取れて、銀行側に既払いした会費の返還要求、申込書の自署があると当初は拒絶されましたが、虚偽説明で金融庁に報告すると伝えたところ、謝罪と返金に応じてくれました。一種の抱き合わせ販売とインセンティブ狙いと思われます。
2.登記の際、銀行指定業者の強要→購入先不動産業者(相場)の2〜3倍の諸費用でした。内訳の交通費の3万円にはビックリ(笑)…揉めましたが、消費税税率変更の駆け込み…だったので止む無く飲みました。これは癒着でしょう…銀行指定業者とはどこにも明記されていませんから。
3.契約時に行員がやたら「捨て印」を複数個所に求めてきました。当然ながら100%拒否し、書類の不備対策ならこの場で複数人で対応して頂きました。もちろん押印した書類は直ちにコピーして双方を確認し持ち帰っています。昔は行員が平然と蝋紙で押印した印鑑を複写していた時代を知っているだけに信用できませんでした。
ちなみに、当時の担当行員はお辞めになっていました。元々、他行からの転職組と話されていましたので。

書込番号：24313961

[LEDPORSCHE2]

変動金利(0.68%)で契約して、タイミングを見て(全期間)固定金利(1.0%)に変更(手数料要)しました。

手数料5,500円で固定金利1.0%に変更できたので良し…とします(心の安心)　※変動より固定が安いとは…謎です

一番低かった固定金利0.98%の時期を逃したのは残念ですが、ネット専用定期預金金利1.0%(現行0.8%)と併用すると…実質金利はお安くなると思います。

書込番号：26375547

住宅ローン見通しについて

[ke225]

はじめまして。
38歳地方在住（車は1人1台必要）、4歳、2歳、0歳の子供がいます。
住宅購入にあたりローンの内訳が現実的かご意見をお聞かせ願いたく…

夫年収→730万（総支給）
妻年収→150万（総支給）
※妻年収は一番下の子が小学生になった段階で550万になります（現在育休中→時短勤務を経てフルタイムへ）
※いまは社宅（月5万負担）に住んでおり、
毎月20万は貯蓄や投資に回してます

世帯貯蓄→現金1200万、投資信託1500万、積立保険400万、iDeCo月2万積立（現在80万）

妻は公務員の為、退職金や昇給がありますが、
夫は中小企業勤務の為、見込みはないです。

ローン検討内容
4800万、40年変動、月約12万円の返済
※がん団信混みで0.95%
※5200万の物件で400万頭金を出す予定

月々の返済額を少なくし、貯まったら繰り上げ返済をし70歳までに終えることを目標としています。

ご指摘あれば教えて頂けると幸いです。

書込番号：26365002　スマートフォンサイトからの書き込み

[ダンニャバード]

＞ke225さん

固定金利か変動金利か？永遠のテーマですね。
経済の未来予測は誰にも分かりません。
株や為替なんかも専門家がいろいろと発信していて多少はチェックしてますが、まあ、当たる確率は半々ですよね・・・汗

まあでも普通に考えればこれから金利は上がっていくでしょうから、良い商品があれば固定のほうが安心な気はしますね。
ちなみに我が家でローンを組んだのはもう20年以上前ですが、20年の固定で確か2％前後だったと思います。
その時は「これ以上下がることはないだろう！」と思って契約しましたが、それからずいぶん下がりましたね〜・・・
頑張って3度ほど繰り上げ返済を行い数年前には完済しましたが、そのころが一番金利が安かった気がします。
後になって思えば、変動金利で借りておけばもっと少ない返済で済んだよなぁ・・・と思いました。

金融には全く持って素人ですが、拝見したところ資産もしっかりとお持ちですし、堅実な返済計画だと感じます。
悩ましいのは変動にするか固定にするかですが、ごく個人的にはやはり固定が良いような気がするなぁ・・・素人の意見ですが。
https://www.eloan.co.jp/home/trendRate.php

書込番号：26365092

[あさとちん]

＞ke225さん

金融資産が約3000万円あり、返済金額が世帯収入の20%以下なので、無理のないローンと言えます。
重要なのは、公務員の奥様が確実に復帰すること。
今は固定金利のほうがリスクが小さいかもしれません。

書込番号：26365177

[MIF]

子供3人いるのに月12万返済って
かなり見通し甘いと思うよー。

戸建てか分譲マンションか分かりませんけど
買ったら終わりじゃないので。
マンションなら管理費・修繕積立金が必要だし
戸建てなら補修費用は全部自分持ちになる。
さらに数年おきに家電が壊れるサイクルになるので
ローン以外に家にかかる費用として
月5万程度は見とく必要があるし。

書込番号：26365204

自動車ローンについて

[やぴまる]

400万自動車を購入する際に100万を前金として払ったとします。
自動車ローンを組む際に前金の100万を含めた400万を借りることは可能でしょうか？
ローンについても車を買う手順についてもよくわかっていないので教えていただきたいです。

書込番号：26183827　スマートフォンサイトからの書き込み

[里いも]

＞やぴまるさん

こんにちは、結論から言って全額ローンも勿論可能かと思いますが、どちらにしてもやぴまるさんの信用度にかかっています。
ローン会社での審査次第です。
全額ローンの方がローン会社としては喜ぶと思います。
全額ローンが通らない場合は100万の頭金となるでしょう。

書込番号：26183855

[やぴまる]

ご返信ありがとうございます！
仮に400万借りれた際、頭金は100万払っているので有事実行時は300万ディーラーに振り込まれて手元に100万戻って来ると言う認識でよろしいですか？

書込番号：26183863　スマートフォンサイトからの書き込み

[あさとちん]

＞やぴまるさん

前金を先に支払い、あとからローンで返してもらう事はできないでしょう。
はじめからフルローンで組むことになります。
フルローンが通らなくて、100万円の頭金を用意したら、ローンで借りられるのは300万円になります。

書込番号：26183864

[里いも]

＞やぴまるさん

１００万既に払ってるとすれば、残り300万のローンとなります。Dも一旦受け取った金を返すとなると、経理部長クラスの決済が
必要となって嫌がります。

書込番号：26183960

[mikeymikey77]

なんでそんな無意味な事するの？

最初から400万ローン組めばいいだけw

大丈夫？

書込番号：26275109　スマートフォンサイトからの書き込み

トヨタlbx

[samsara7]

LBX購入検討してますが、ローンについてよくわからないので教えてください。
現在オーラNISMO乗っていて、ネクステージ買取は250万くらいのようです。

今まで日産車だったので適当に150ー400万くらいを現金で用意して店舗に持っていって一括で購入したり、一部を日産クレジットにして毎月支払いしてました。

今回レクサスの見積シュミレーションしたらレクサスローンの金利が高く、調べると銀行から借りて一括購入が普通みたいな事を目にしましたがそうなのでしょうか？

その場合の流れとしては先に銀行でマイカーローン申請して、口座に振込されたらそれを一括で口座振り込みするか現金で持っていく感じなのでしょうか？

年収現在850〜950万ないくらいなのですが幾らなら借りれるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

書込番号：25747749　スマートフォンサイトからの書き込み

[煮イカ]

一般的な銀行のマイカーローンの話ですが
融資が実行されると一旦自分の口座に入金されますが、その後即座に指定の口座(ディーラーの口座)に自動的に振込されます。
なので自分で振込する必要はないです。
(目的が決まっているローンを目的外に使用されないようにする意味もあります。)

手順としては最初に仮審査して希望の金額が通りそうか確認し、OKならディーラーと契約の話を進めつつ本審査→正式契約をすることになります。
仮審査までなら車の種類とかは決まってなくてもお気軽にどうぞ、としてる銀行も多いのでまずは使用予定の銀行に確認してみてください。

書込番号：25747898　スマートフォンサイトからの書き込み

再審査で通るか？

[torent]

一度仮審査して落ちた場合、

期間を空けて再度仮審査で通ることなんてあるのでしょうか？

そもそも同じ銀行で数回審査できるのでしょうか。

書込番号：25632910

[QueenPotato]

なんとも言えませんが、通例では下記のようです

住宅ローンの審査に落ちても、再度審査を依頼することはできます。

十分な期間を空け、取引状況の変化などが、なければ覆らない

可能性が高いと思われます。

書込番号：25632968