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地銀10年固定ローン期間終了で借り換え検討

[ゆう57]

住宅ローン10年固定終了間近で借り換えを検討しています。
まず現状をご説明しますと、
地銀Aの10年固定が終了時点で残り1950万円で残り期間18年。地銀Aから提案されたのは保証団信含め変動金利半年固定の1.55%。その後は店頭金利から-2.0%。
次に、地銀Bから提案されたのは、借り換え手数料もろもろで見積もり70万円。それを1950万円に足した2020万円の借り入れで期間18年。金利は固定金利は保証団信含め10年固定で1.5。その後は店頭金利から-1.5%。
地銀Bは変動の提案もあり、借り入れ条件は同じで、当初金利は保証団信含め1.095。その後は店頭金利から-2.445%。

地銀Aと地銀Bの変動店頭金利は同じです。地銀Bの固定店頭金利は変動店頭金利よりも1.5%ほど高いです。

最悪10年後に金利が非常に高くなっていた場合は、残り8年をローンやめて予想残高約950万円を一括で返せる金融的余裕はあります。

年齢は40代前半です。子どもは10年後に大学入学が二人あります。世帯年収は1000万円です。

このまま地銀Aに残ったほうが良いか、地銀Bのどちらかに借り換えたほうが良いかわからなくなりました。

ご教授よろしくお願いいたします。

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[あさとちん]

＞ゆう57さん

今後の金利予測によりますが、私なら10年固定で1.5％を選びます。
今後は変動金利も2.0％を超えてくる可能性が高いと考えるからです。
金利差が0.5％あると、10年間の差額は70万円位になるでしょう。

書込番号：26554882

[ゆう57]

ありがとうございます。金利は2.5まであがる予想ではいるのですが、緩やかなのか急激なのかによってまた判断も変わってくるのかなと思いつつ、、、、
確かに安全策で行くなら固定の1.5が良さそうですね。

書込番号：26555020　スマートフォンサイトからの書き込み

ここぞとばかりに、2回連続で金利上乗せ

[jp405]

ほんとに悪質!!

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借入者を10年ごとに分けて金利に差をつけていくのは卑怯では？

[ドリームシアター大好き]

2015年1月以前に借入した者です。
楽天銀行のやり方は卑怯だと感じてます。
金利の推移を見てもらうと分かりますが、2026年5月現在、以下の3分類に分けていて、
借入から経過期間が長い人ほど新規借入者との金利に差がついていく仕組みになっています。

�@2025年1月以降借入開始の人
�A2015年2月から2024年12月借入開始の人
�B2015年1月以前借入開始の人

これらは「同じ変動金利」なのに�@→�Bに掛けて金利が上がる仕組みになってます(現在�@と�Bの金利差は0.415%。最優遇金利で比較)。
�Bの人は10年超経過したからもう他行に乗換えないと足元を見て金利を上げてるのでしょうか。
こんなやり方は他行では見たことありません。
ちなみに現在�Bの分類の人は一般ネット銀他行との金利差はおよそ0.7%にも及びます。

新規借入の人は初期費用の安さにつられてはいけません。
時間経過につれ新規借入者との金利差に辟易する日々が待ってます。
(楽天おなじみの初めだけはお得、のパターンです)

どなたか私と同じような不満をお持ちの方いらっしゃらないでしょうか？
同じ変動金利なのに古参の者ほど金利を上げるやり方に納得いきません。

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[サラミバー]

まさにおっしゃる通りです！
私も同じく、2015年から2025年までの変動金利の借入人です。初期手数料の安さに惹かれてしまいましたが、策略にハマりました。
2026年5月ですと、古い基準の人2.398%−0.65%＝出来上がり1.748%、新しい基準の人1.333%。
。そう簡単に借り換えはできないので、古く借りた人に対しては、足元を見て、金利を上げたい放題だと思います。
これから借りる人は、この点に留意された方が良いと思います。

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[ドリームシアター大好き]

＞サラミバーさん
私は残り23年ほどあるので、この度楽天から別のネット銀行に借換えしました。
初期費用は再び掛かってしまいましたが、私の場合は8月時点でやはり他行と0.7%超の差があり、長期で返すのならば借換えた方が初期費用入れても総額で170万円ほどお得になりました。
(私は繰上げ返済しない派です)

なお、借換えの場合は初期費用もローンに入れられるので、私の場合単純に月額の支払いが9000円ほど安くなりました。
無料付帯する団信についても内容アップグレードできましたので借換えて良かったです。
なお、借換えはトータル2時間くらいの対面打合せで終わりました(ネット銀なんですが対面窓口もあるところで借換えしました)。

楽天の高金利に悩む方の参考になれば幸いです。

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【これから借りる人は要注意】

[30代リーマン]

auじぶん銀行は、契約時の低金利だけを見て選ばない方がいいです。

私は住宅ローンを利用していますが、変動金利は現在1.146％。2026年4月には基準金利が一気に0.30％引き上げられました。

特に気になるのは、既存顧客の金利は上げる一方で、新規顧客には低い金利を提示していること。

住宅ローンは数千万円の長期契約です。「今何％か」ではなく、金利上昇時にこの銀行がどう動いてきたかを必ず確認した方がいいです。

「低金利だから」という理由だけで選ぶと、後から痛い目を見る可能性があります。

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住宅ローン10年固定金利の終了後の選択について

[ラブ２才]

住宅ローン10年固定金利が来月終了しますが、次の選択について何が良いかアドバイスいただきたいです。

変動1.65・固定3年2.0・固定5年2.3・固定10年2.6が選択肢です。
借換は事情があり選択肢にありません。

住宅ローン残高1900万円
残り期間23年
現在7万5千円支払い

家族は4人で夫婦と子供2人（中学2年と小学4年）

収入は世帯で900万円です。
貯金は夫婦で現金400万・NISA700万・定期積金100万です。
NISAは夫婦で月10万行なっています。

アドバイスよろしくお願いします。

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[あさとちん]

＞ラブ２才さん

今後、長期金利は上昇するとの予測が多いので、安全な固定10年2.6が良いと思います。

書込番号：26527225

[ラブ２才]

＞あさとちんさん
アドバイスありがとうございます。返事遅くなりました。

確かに固定だと安全なのはわかるのですが、変動と10年固定の0.95の違いがありますが、そこは早々に縮まるお考えでしょうか？
秋に利上げ、来年も利上げするような予測になっているからでしょうか？

すいませんよろしくお願いします。

書込番号：26527538　スマートフォンサイトからの書き込み

[あさとちん]

＞ラブ２才さん

今年から来年にかけて、政策金利は0.5-1.0%の利上げが見込まれています。
その後は、神のみぞ知る、ですが、私ならリスク回避で固定金利にするということです。

書込番号：26527726

住宅ローン、固定か変動か…借り換えか…

[あお55]

現在、地方銀行にて住宅ローン10年固定期間が終了するため、金利の再選択か借り換えするべきか悩んでいます。
アドバイス下さい。

現在50歳
融資残高840万
融資残期間14年9ヶ月
団信はがん8大疾病団信

変動2.125%
3年固定3.05%
5年固定3.7%
10年固定3.95%
(一定の条件クリアで上記金利から最大-0.2%割引)

再度10年固定を検討していましたが、問い合わせたところ上記の金利で以前の金利よりも倍以上になっていて躊躇しております。地銀からは変動を勧められました。
借り換えも検討していますが、融資残高が少ないことと、50歳ということもあり団信などを考えるとメリットはどうなんでしょうか…

皆様からのアドバイスを頂けますでしょうか。
また借り換え先でおすすめなどありましたら教えて頂けると幸いです。

書込番号：26449466　スマートフォンサイトからの書き込み

[sandbag]

＞あお55さん
借り換えが有利になる目安

「残高×金利差×残年数 ＞ 諸費用」

例：金利差1%なら → 840万×1%×15年＝約126万円の利息差
諸費用が50〜70万なら、差し引き50万円以上のメリットになり得ます。

■現実的な最善策
「今の地銀で変動（2.125%）に変更 ＋ 繰り上げ返済を積極活用」
理由：
1.団信（がん・8大疾病）を維持できるのが最大メリット
2.50歳という年齢を考えると、この保障は非常に重要
3.残高840万・残15年なら、変動でも金利上昇の影響は限定的
4.余裕資金で繰り上げ返済すれば、金利リスクを実質的に下げられる

■もし借り換えを検討するなら
現時点で比較的条件が良いネット系銀行：

・auじぶん銀行 … 変動最低水準、がん団信無料付帯あり
・住信SBIネット銀行 … 疾病保障付き団信の選択肢が豊富
・PayPay銀行・楽天銀行 … 低金利だが団信は基本的なもの

※ただし現在の8大疾病団信と同等の保障を付けた場合の実質金利を必ず比較してください。

最終的には団信の保障内容を最重視した上で、借り換え先の実質コストを試算してから判断されることをおすすめします。
無料で試算してくれるFP（ファイナンシャルプランナー）への相談してみては。

FP例
・マネーキャリア https://money-career.com
・保険チャンネル（SUUMO家とお金の相談） https://hokench.com/
・オカネコ https://okane-kenko.jp/
・モゲチェック https://mogecheck.jp/

書込番号：26449520

[RBNSX]

固定、変動いずれも大幅上げが予告されてます。

書込番号：26449560

[あお55]

とても詳しく教えていただきありがとうございました！
地銀と交渉したところ10年固定2.25で提案が来ました。まだ金利は高いですが手数料、団信などを考慮すると、一番いいと判断し現在の銀行のままでいこうと思います(^^)＞sandbagさん

書込番号：26458844　スマートフォンサイトからの書き込み

[sandbag]

＞あお55さん
最初に提案された条件（10年固定3.95%）からだいぶ利率が下がっていますね。
良い条件を引き出せたかと思います(^^)

書込番号：26458851